Перспективы light industrial для Москвы и регионов обсудили на конференции АРСС
В последние годы формат городских промышленных парков light industrial стал набирать популярность среди девелоперов и инвесторов. Особенности формата, его развитие в Москве и регионах, почему он стал одним из наиболее перспективных сегментов для инвестиций и как металлоконструкции помогают развивать light industrial — эти вопросы обсудили участники открытой дискуссии «LIGHT INDUSTRIAL: новые горизонты девелопмента» на VIII Международной конференции АРСС в Сочи.
Light industrial — это многофункциональные производственно-складские объекты, которые легко адаптировать под различные сегменты малого и среднего бизнеса. Наиболее емкий сегмент – это складские объекты до 3000 кв. метров, — об этом рассказывают в компании «Склады России», которая реализует проекты в различных регионах. На площадках light industrial можно расположить небольшое производство, ткацкую фабрику, склад, офис компании, шоурум с ПВЗ, мастерскую, пекарню и подобные помещения. Первые проект light industrial появился в России в 2018 году. В отличие от классических промышленных зон, light industrial могут располагаться в черте города и не требуют создания санитарных зон.
Light industrial в Москве
Аналитики консалтинговой компании NF Group выделяют в данном формате два основных класса объектов А и В. «Класс А во многом похож на большие склады. Основное отличие — высота потолков около 8 метров и уменьшенные нагрузки на пол, до 5 тонн. Помещения проектируются с нарезкой от 600 до 1500 квадратных метров. Крупные застройщики реализуют объекты с полным набором инфраструктуры. Лидерами такого формата на московском рынке являются «ПИК Parametr» и «Строительный Альянс» — рассказал Александр Михеев, Руководитель направления Light Industrial департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group.
У light industrial большие перспективы для роста. Общий объем предложения в Московском регионе сейчас достигает около 570 тыс. кв. м. По оценкам консалтинговой компании NF Group, до конца года ввод может превысить 300 тыс. кв. м — это станет рекордным показателем для сегмента. Одни из крупнейших игроков рынка — ПИК Parametr, Крост, Level Group — рассказали на конференции АРСС, почему light industrial стал востребован в Москве среди застройщиков жилой недвижимости.
Все площади light industrial в Москве распродаются или сдаются в аренду еще на этапе строительства. Аналитики прогнозируют, что востребованность площадок будет только расти, это связано в том числе с курсом на импортозамещение. Популярность формата привела к тому, что московские застройщики жилья расширили свои проекты на склады и light industrial.
«Большинство промышленных объектов в границах Москвы стали выносить за пределы МКАД. Это ведет к тому, что люди, купившие недвижимость в Москве, вынуждены ездить за МКАД на работу, что создает дополнительную нагрузку на транспортную инфраструктуру. Мы видим запрос рынка возводить в новых проектах не только жилье, но и объекты промышленности», — поделился генеральный директор «Левел Проект» Руслан Калистратов. В настоящее время компания реализуется индустриальный парк класса А в Терехово.
«В Москве наблюдается дефицит мест приложения труда, поэтому мы видим большие перспективы у направления light industrial. У нашего концерна есть необходимые производственные мощности и опыт строительства подобных объектов, — рассказал Дмитрий Юрьев, директор проектно-конструкторского бюро департамента промышленности КРОСТ. — В последнее время в строительстве light industrial все чаще применяются комбинированные решения. В частности, железобетонные колонны и покрытия на основе стальных ферм. Зенитные фонари практически всегда изготавливают из металлоконструкций». Крупнейшие текущие проекты концерна — индустриальный парк «Руднево» и верфь в Нагатинском Затоне.
Особенность московского рынка light industrial — реализация проектов по городской программы стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). За создание новых рабочих мест застройщики получают льготы от властей.
Light industrial в регионах
На конференции выступили региональные игроки: производственно-строительная компания «Макс-Групп» из Волгограда, участник АРСС «ЛСТК-Урал» и девелопер «Авант» с Урала. Они отметили ряд отличий в реализации проектов light industrial на региональных рынках.
Если в Москве на первое место выходит light industrial класса А, то в регионах более популярен класс B, он чаще реализуется более мелкими застройщиками или частными игроками. Новые проекты light industrial в регионах — это небольшие отдельно стоящие здания до 1500 кв. м, которые возводят из металлоконструкций. В отличие от московского рынка, объекты обычно не сдаются в аренду, а строятся под продажу.
Также в отличие от московской практики, технопарки в регионах могут быть комбинированными, совмещать предприятия легкой и тяжелой промышленности. Например, в крупном индустриальном парке формата Greenfield «ЕКАД Южный» с заявленной площадью 122 тысячи кв. м есть и площади light industrial, и завод металлоконструкций. Большое производство становится якорем, вокруг которого появляются небольшие смежные производства.
Несмотря на отсутствие в регионах программы МПТ, которая действует в Москве, light industrial востребован за счет инвестиционной привлекательности. Формат показал хорошую доходность благодаря высокому спросу от конечных заказчиков, в том числе спросу на склады и мини-производства для семейного бизнеса.
Предложения для Light industrial от учредителей АРСС
«Мы видим огромный отложенный спрос на небольшие производственно-складские здания площадью до 1500-3000 квадратных метров. За прошлый год мы продали около 70-80 тысяч. кв. м площадей отдельно стоящих зданий light industrial» — поделился Петр Чайрев, директор по маркетингу Евраз Стил Бокс.
Компания ориентируется на повышение степени серийности таких зданий. Для строительства применяются шпренгельные фермы, а в качестве колонн — прокатные балки.
В ближайшее время Евраз Стил Бокс планирует вывести на рынок некапитальные промышленные здания с применением металлоконструкций, что позволит заказчикам более оперативно выходить на строительную площадку.
Компания «Северсталь», отмечает, что видит большие перспективы в применении ЛСТК для строительства light industrial. В прошлом году «Северсталь» приобрела компанию «Венталл Стальные Решения», что позволило увеличить производство металлоконструкций. В начале 2000-х компания «Венталл» вышла на рынок с революционным решением — системой Спайдер-В — зданий на ЛСТК каркасе. Это позволило реализовать множество промышленно-складских проектов до 1,5 тыс. кв. м для малого и среднего бизнеса по всей России и в странах СНГ.
«Мы готовим обновление Спайдера. На выставке «Металлоконструкции 2025» мы представим обновленное решение, расскажем, как его усовершенствовали. Это станет новой революцией на российском рынке стального строительства, — поделился Евгений Коннов, коммерческий директор ГК «Северсталь Стальные Решения». — Решение, полностью основанное на ЛСТК, позволит эффективно возводить здания высотой до 6 метров и шириной пролета до 30 метров. Но для зданий с крановым оборудованием или большей высотой возможно комбинированное решение с колоннами на основе сварных двутавров».
Ассоциация развития стального строительства приглашает всех на выставку «Металлоконструкции 2025», которая пройдет 3-5 июня в Москве. Участники смогут ознакомиться с новыми решениями на рынке стального строительства, посетить круглые столы АРСС и пообщаться с экспертами отрасли.
